Ekonomi

Ekonomisk förvaltare SBC

Vår ekonomiska förvaltare är SBC och hur du kontaktar dem hittar du på sidan Kontakt.

Årsavgift och resultat

Årsavgiften uppgår under 2025 i genomsnitt till 764 kr per kvm.  Styrelsen kommer att fatta beslut i oktober 2025 om budget 2026 och därmed om årsavgift. I budgetarbetet utformas då även en långtidsbudget (fem år) och en finansieringskalkyl (15 år) som en del av beslutsunderlaget.

Årsavgiften var tidigare oförändrad i elva år (2004-2014). En sänkning med ca tre procent skedde 2015, där de nya årsavgifterna helt och hållet baseras på andelstalen i föreningen. Ytterligare tre sänkningar har därefter genomförts: den 1 januari 2016 med 5%, den 1 januari 2017 med 5% och den 1 januari 2018 med 3%. Den 1 januari 2023 höjde avgiften med 3%, 1 januari 2024 med 10% och den 1 januari 2025 med 10%.

Resultatet under verksamhetsåret 2024 uppgick till ett underskott på 264 tkr. Underhållsfonden uppgick per 2024-12-31 till 6,8 mnkr och vinstmedel till över 22 mnkr. Likvida tillgångar uppgick vid årsskiftet 2024/25 till cirka 4,6 mnkr.  Förutom att bygga en buffert med likvida tillgångar på bankkonto har föreningen använt de samlade vinstmedlens (Fritt eget kapital) till att amortera på fastighetslånen. 

En trerumslägenhet med andelstal på 1% har en andel av föreningens skuld på 240 tkr.

Om räntan stiger med 1 procentenhet innebär det 240 tkr i ökad kostnad för föreningen. Beloppet innebär en höjning av våra årsavgifter med 4%.

Föreningen innehar med äganderätt fastigheterna Vetet 1 och Rågen 13 i Solna stad.

Kostnader

Der är tre olika kostnadsslag som vi och alla andra brf:er brukar räkna med, nämligen drift, räntor och underhåll. Driften består exempelvis av värme, el, vatten, sopor, förvaltning, trädgård, bredband och försäkring. Räntor är de räntekostnader vi har för våra fastighetslån. Slutligen är det underhåll som görs enligt en 50-årig underhållsplan och det kan vara byte av slitna maskiner och rör, målningsarbeten, byte av dörrar och hissar.

För vår del har många poster för drift stigit kraftigt under de senaster åren, två exempel är kostnaden för värme som översteg 1 mnkr 2024, att jämföra med genomsnittet det tio senaste åren på 800 tkr/år. Sopkostnaderna översteg 525 tkr under 2024, att jämföra med genomsnittet det tio senaste åren på 160 tkr/år. 

Även räntorna har stigit kraftigt där vi under både 2023 och 2024 betalade drygt 1 mnkr/år i räntor, detta kan jämföra med ett medelvärde på 300 tkr/år under de sex åren 2017-2022. Under 2025 börjar vi se en viss nedgång i räntorna.

Underhållet bör vara 1 254 kr per år (= avsättningen, se nedan 2024) enligt vår underhållsplan. Tyvärr har underhållet inte nått upp till denna siffra under de senaste åren varför satningen på underhåll måste stärkas framöver, upp till 1,8 mnkr per år från år 2025.

Avsättning och avskrivning

Taxeringsvärdet uppgår till 241 mnkr och enligt våra stadgar bör avsättningen till underhållsfonden minst 0,30% av detta värde. Föreningen har baserat på underhållsplanen valt att avsätta 0,5-0,6% av taxeringsvärdet vilket innebär 1 254 tkr per år (2024). Den årliga avsättningen uppgår därmed till 1,06% av byggnadens anskaffningsvärde. Beloppet motsvarar 97 kr/kvm och år.

Föreningen gör avskrivningar på byggnaden enlig en linjär modell sedan år 2005. Denna modell med lika stora avskrivningar, 908 tkr, varje år är den enda tillåtna nu och planen är att fortsätta på detta sätt. Den årliga avskrivningen uppgår därmed till 0,76% av byggnadens anskaffningsvärde. Beloppet motsvarar 97 kr/kvm och år. Föreningen bevakar de eventuella regeländringar som kan komma att ske i närtid avseende en övergång till K3 och nya metoder att beräkna avskrivningar.

Byggnaden beräknas vara avskriven år 2131. Avskrivningsperioden är 131 år.

Således uppgår avsättning och avskrivning  tillsammans till 1,06% + 0,76% = 1,82% per år av byggnadens anskaffningsvärde. Beloppet motsvarar 134 + 97 = 231 kr/kvm och år.

Andelstal och lånebild

Följande andelstal och därmed insatskapital gäller i vår förening. Även aktuell lånebild visas nedan.

• Brf Brunnsviken-andelstal-och-insats
• Brf Brunnsviken lånebild 2025-04-30

Fastighetslån

Föreningens lån uppgick i april 2025 till ca 23,4 mnkr, vilket motsvarar 2 494 kr/kvm. Under 2024 har lånen amorterats med 1,5 mnkr. Fr o m 2006 amorterar vi årligen minst 908 tkr enligt plan vilket innebär att föreningen kommer att vara skuldfri omkring år 2051. Man kan notera att en amortering inte är en kostnad. Beloppet 908 tkr är för övrigt exakt det samma som avskrivningen som beskrevs tidigare.

Föreningens lånebild har från mars 2003 (före vår insatskapitalökning på 34 mnkr) tills nu förändrats markant. Räntekostnaden har sjunkit från cirka 5,8 mnkr per år till nuvarande mindre än 0,7 mnkr på årsbasis. 

Det framtida ränteläget utgör en stor osäkerhet för föreningens ekonomi. Ett sätt att delvis hantera denna osäkerhet är att fortsätta amortera på fastighetslånen, något som styrelsen strävar efter. Målet är att föreningen ska vara skuldfri. En enkel riskanalys visar sambandet att en höjd ränta med en (1) procentenhet ökar räntekostnaden med ca 240 tkr vilket motsvarar en höjning av årsavgiften med ca 4%. 

Föreningen har en undergrupp till ekonomigruppen som kallas "Referensgrupp för räntefrågor mm", där medlemmar kan ge tillfälle att diskutera föreningens lånebild. Styrelsen efterhör nu intresse bland medlemmarna att ingå i ekonomigruppen och/eller räntegruppen. Anmäl er till styrelsen, t ex via mail till ekonomigruppen (ekonomigruppen@brunnsviken.se) eller kontakta någon i styrelsen på enklaste sätt. Den 12 maj får vi en offert på lån A inför en omsättning på lånen den 28 maj. Räntegruppen kan komma med en skriflig rekommendation till styrelsen senast den 17 maj, inför styrelsen beslut i frågan den 21 maj.

Förmögenhetsvärde för föreningens medlemmar beräknas som föreningens förmögenhet multiplicerat med det egna andelstalet. SBC skickar ut aktuellt förmögenhetsvärde till resp medlem. Föreningens förmögenhetsvärde beräknas som taxeringsvärdet plus föreningens tillgångar minus skulder minus bokfört värde på fastigheten.

Swedbanks betyg

Swedbanks privatekonom Arturo Arques har tagit fram en checklista som hjälp till den som ska köpa bostad. Men den fungerar lika bra för brf-styrelser som vill veta om man är en A-, B- eller C-förening.

– Vi har tagit fram checklistan för att hjälpa hushåll att ta medvetna och rationella beslut när de köper bostadsrätt, förklarar Arturo Arques. Checklistan hjälper bostadsköparen att skilja en bra, välskött förening med god ekonomi från en förening med sämre eller rentav katastrofal ekonomi. Läs mer här.

Brf Brunnsviken får betyget B. Det vi saknar för att nå ett A-betyg är att vi ska redovisa enligt den nya regelverket K3 och att vi ska öka vårt sparande. 

Mer om föreningens ekonomi

Ekonomiska rapporter finns under fliken Dokument.

Uppdaterad 2025-04-30