Ändring & renovering

Om du ska utföra en åtgärd i eller utanför din lägenhet är det vissa saker du behöver känna till. Du får göra mycket i din lägenhet, men för vissa åtgärder måste du ha styrelsens tillstånds. Vid åtgärder utanför lägenheten ska du alltid ha styrelsens tillstånd. Du måste alltså vara säker på var gränsen går för din lägenhet.

Med åtgärd menas exempelvis renovering, innefattande underhåll och reparation; om du bygger om eller bygger nytt; om du installerar, flyttar eller på annat sätt förändrar något i lägenheten; en åtgärd kan även vara att sätta upp markis eller armatur på fasaden; ändringar på altanen eller uteplatsen.

Du behöver känna till om du berörs av olika typer av regler. Reglerna kan vara tvingande, som exempelvis bygglov, bygganmälan eller Boverkets byggregler (BBR). De kan vara frivilliga, som exempelvis branschregler, men var observant på att styrelsen och försäkringsbolag ändå kan kräva att de följs.

Som bostadsrättshavare ansvarar du för att du uppfyller alla regler och har nödvändiga tillstånd. I vissa fall räcker det således inte med bara styrelsens godkännande för en åtgärd. Styrelsens tillstånd är helt särskilt från exempelvis ett bygglov och båda tillstånden måste inhämtas.

Förutom detta behöver du ta hänsyn till styrelsens anvisningar och föreningens trivselregler då du utför olika former av åtgärder.

Jag behöver mer information

Ett bra tips är att titta på en film som Bostadsrätterna har spelat in. Du hittar den på deras webbplats under kurser, och den heter Lyckad lägenhetsrenovering. Du får bland annat tips om vad du får göra; hur du söker tillstånd och vilket underlag som behövs; olika regelverk; hur du hittar behöriga hantverkare och skriver avtal; konsekvenser om du gör en otillåten ändring och så vidare.

Behöver du mer allmän information om boende i bostadsrätt finns kursen Att bo i bostadsrätt.

Du behöver känna till innehållet i föreningens stadgar för att förstå dina rättigheter och skyldigheter och, inte minst viktigt, hur gränsen definieras för din lägenhet. Den ansökningsblankett som föreningen använder är framtagen av Bostadsrätterna, även den innehåller viktig information.

Vill du ha ytterligare fördjupning och förstå vad som reglerar mycket i en brf och som stadgarna mycket baseras på, läs i Bostadsrättslagen.
 

Ansök om tillstånd

Fyll i blanketten Ansökan om tillstånd till ombyggnad, som finns under Dokument. Utrymmet på blanketten är begränsat, så förtydliga med ord, bilder och ritningar i bilagor. På ansökan markerar du vilka typer av handlingar som bifogas samt skriver tydliga hänvisningar till dem.

Mejla ansökan till styrelsen eller teknikgruppen. Du kan även lämna ansökan i föreningens brevlåda på BA 49, men skicka då gärna ett mejl om att du lämnat in en ansökan.

Ansökan ska vara så tydlig att styrelsen kan bedöma och fatta beslut utifrån den. Saknas tillräckligt underlag kan ansökan avslås. Tänk på att om du kompletterar med nya eller uppdaterade bilagor kan ansökan behöva justeras. (Det måste vara tydligt hur ansökan och bilagorna hänger samman och, i förekommande fall, vilken version av ett dokument som gäller, om du skickat in flera.)

Förutsatt att ansökan är fullgod, medger styrelsen normalt tillstånd för åtgärder i lägenheten, så till vida att de inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen (grannar inkluderat). Styrelsen behöver däremot inte ge sitt tillstånd till åtgärder utanför lägenheten. Ges tillstånd är det då också oftast förenat med högre krav och villkor.

Tänk på att du ska ha fått styrelsens godkännande innan du påbörjar några åtgärder som är tillståndspliktiga.

Ritningar över fastigheten hittar du under Dokument.
 

Krav på utförande

Föreningens stadgar ställer krav på ett fackmässigt utförande vid alla typer av tillståndspliktiga åtgärder. Fackmässighet innebär oftast att man följer Boverkets byggregler (BBR) och branschregler.

Branschregler vid vatteninstallationer kan vara reglerna Säker Vatteninstallation och vid arbete i våtrum GVK:s regler Säkra Våtrum samt Byggkeramikrådets branschregler för våtrum (BBV). Krav på behörighet vid elinstallationer är däremot inte branschstyrt, utan ett lagkrav.

Tänk också på att försäkringsbolagets försäkringsvillkor kan ställa krav på både utförande och auktorisationer.

Utförs åtgärden enligt en viss branschstandard ska du se till att få intyg och annan dokumentation, som styrker att arbetet utförts korrekt. Detta är en typ av ”värdehandling” som är bra att ha vid exempelvis en försäljning eller inträffad skada.

Vid åtgärder utanför lägenheten är det ett krav att även utföraren har relevanta certifieringar och auktorisationer. Utföraren ska även vara försäkrad och vara godkänd för F-skatt samt momsregistrerad. Inne i lägenheten är detta dock en stark rekommendation.

Som bostadsrättshavare ansvarar du för att kraven på kompetens och utförande följs samt att nödvändig dokumentation finns på vad och hur åtgärden har utförts. Det innebär till exempel att om du ändrat dragning av avlopp, vatten, ventilation etcetera som ligger under föreningens ansvar, behöver du lämna kompletterande ritningar till fastighetens befintliga ritningar, så att det tydligt framgår vad som faktiskt ändrats.

Som bostadsrättshavare svarar du för alla ändringar och installationer som du eller tidigare innehavare utfört i lägenheten. Det innebär att du står för framtida kostnader för underhåll och reparationer.

Ytterligare en sak att tänka på är att inte försämra åtkomsten till exempelvis inspektionsluckor för avstängningsventiler. Likaså att man inte förhindrar åtkomst till ventilationskanaler, exempelvis för rengöring eller ventilationskontroll. Har det skett måste du själv återställa.
 

Krav på underlag

För varje tillståndspliktig åtgärd som du avser att göra, ska det tydligt framgå vad som ska göras, hur det planeras att utföras samt var ingreppet ska ske. Omfattning av underlag anpassas efter komplexiteten på åtgärden. Tänk på att ju tydligare din ansökan är, desto snabbare och lättare kan styrelsen bedöma den.

Mer att tänka på är att du ska visa att åtgärden kan utföras på ett fackmässigt och säkert sätt. Det bör inte råda några tvivel kring vilka konsekvenser åtgärden kan få genom att orsaka skada på fastigheten eller annan olägenhet för föreningen.

Bifoga relevanta utredningar och utlåtanden från sakkunniga fackmän. Vid åtgärder i de delar som föreningen ansvarar för, ska du även ange vem som ska utföra ingreppet. Du ansvarar för att nödvändiga och relevanta certifieringar och auktorisationer finns, samt att utföraren är försäkrad och godkänd för F-skatt samt momsregistrerad.

Av utredningar och utlåtanden ska det framgå om det finns speciella förutsättningar som ska vara uppfyllda, eller om det fordras speciella åtgärder, av till exempel säkerhetsskäl. Det måste också framgå vilka övriga konsekvenser ingreppet kan medföra, till exempel vad avser brandskydd, ventilation eller ljudmiljö. I så fall fordras även sakutlåtanden för detta.

En viktig del av underlaget är olika former av tekniska ritningar. Till alla delar där dragning av ledningar installeras eller förändras ska du visa ritningar på det planerade arbete, det gäller till exempel vatten, avlopp, värme, el och ventilation. Givetvis också konstruktionsritningar vid ingrepp i bärande konstruktion. Dessa utgör ett mycket viktigt komplement till fastighetens befintliga ritningar. (Avviker det slutliga resultatet, kan du behöva lämna in uppdaterade ritningar.)

Några konkreta exempel:

  • Vid ingrepp i bärande konstruktion behövs exempelvis att en sakkunnig konstruktör göra en konstruktionsutredning och tar fram konstruktionsritningar samt lämnar ett utlåtande om och hur ingreppet ska utföras.
  • Vid väsentliga förändringar, som exempelvis vid nertagning av väggar och flytt av badrum och kök, kan bland annat ljudbilden förändras i en byggnad. Man kan då behöva visa att man uppfyller byggregler, genom bland annat utlåtande från sakkunnig inom akustikområdet.
  • Den här typen av förändringar påverkar definitivt även ventilationen, men även betydligt mindre omfattande åtgärder kan ha inverkan på luftflöden och ventilation. Du behöver i så fall visa att du kommer uppfylla kraven för en ventilationskontroll.
  • Ledningarna fram till elcentralen ansvarar föreningen för, vilket innebär att om du planerar att flytta elcentralen behövs ett utlåtande från en behörig elektriker att åtgärden kan utföras på ett säkert sätt.
  • Om du ändrar planlösning i badrum eller flyttar kök, behöver avlopps- och vattenledningar ändras. Om man då behöver bila i golvet, är man definitivt nere i de delar som föreningen ansvarar för. Det ställer högre krav på utförandet, då det finns risk att hållfastheten kan påverkas, om man rör till exempel armeringen. Även taket i lägenheten under kan påverkas. I detta fall kan man behöva visa med en konstruktionsbedömning, hur arbetet ska utföras.
  • Under föreningens ansvar ligger, förutom bjälklaget, även det schakt för rör, som går mellan våningsplanen.
  • All förändring av ledningar för värme och radiatorer är tillståndspliktig. Föreningen ansvarar för hela värmesystemet och som medlem får du bara måla, utan tillstånd.
  • Om man öppnar upp mellan lägenheter påverkas brandcellsgränser. Man måste också vara medveten om att allt man gör som kan påverka brandskyddet måste man ha tillstånd för.
  • Ska du ta upp hål i en yttervägg, för till exempel ett fönster, behövs tillstånd. Även om väggen inte är bärande, så tillhör den inte lägenheten, och ligger därmed under föreningens ansvar.
  • Ska du installera eller byta spiskåpa eller köksfläkt, som ska anslutas till ventilationen, måste du förutom att söka tillstånd, även beakta styrelsens anvisningar. Se längre ner på sidan för mer information.
     

Balkong, altan och fasad

Förändringar eller anordningar som påverkar det yttre, exempelvis balkong, altan och fasad kräver styrelsens tillstånd. Till exempel:

  • inglasning av balkong
  • markis
  • belysningsarmatur
  • solskydd
  • parabolantenn.

Det är viktigt att allt utförs fackmässigt, då föreningen som fastighetsägare kan bli ansvarig om något är bristfälligt uppsatt och faller ner.

Du svarar själv för skötsel och underhåll av sådana anordningar, antingen du satt upp dem själv eller om det gjorts av tidigare bostadsrättshavare.

Som boende i låghusen svarar du själv för brevlåda. Här behöver du inte tillstånd, men ska följa styrelsens anvisning att den ska vara grön. Gärna en säkerhetsbrevlåda.
 

Uteplats

Inte bara ändringar som påverkar det yttre av fastigheten kräver styrelsens tillstånd, utan även förändringar eller byggnationer som påverkar uteplatsen. Hit hör ändring av pergola eller att anlägga trätrall; bygga staket, plank eller sätta upp grind; bygga förråd, lekstuga eller liknande.

Häckarna runt uteplatserna och träden är föreningens och får inte ändras. Mer anvisningar på sidan Trädgård & utemiljö. Föreningens trädgårdspolicy finns under Dokument. Vid frågor kontakta trädgårdsgruppen.
 

Köksfläkt och spiskåpa

Köksfläkten och spiskåpan är en del av lägenhetens ventilation och ska samverka med husets ventilationssystem. Det är också viktigt för brandskyddet att det är rätt typ, så att en eventuell brand inte sprids vidare in i ventilationskanalerna.

Observera att en kolfilterfläkt inte får anslutas till ventilationskanalen¹.

Följande gäller för köksfläkt (med motor) och spiskåpa (utan motor) som får anslutas:

  1. Det ska finnas ett justerbart spjäll så att en grundventilation kan ställas in. Det ska alltid finnas ett visst grundflöde.
  2. Spjället ska kunna öppnas för ett begränsat forceringsflöde², till exempel när du lagar mat.
  3. På BA 49 och BA 175 får endast godkänd spiskåpa anslutas (utan motor).
  4. I låghusen får godkänd köksfläkt anslutas (med motor).
  5. Godkänd köksfläkt ska vara av typen Alliance Lägenhet³ . I bland kan även spiskåpan heta Alliance Lägenhet, men då utan motor.
  6. Vid anslutning av fläkten eller kåpan till ventilationskanalen ska grundflödet justeras in fackmässigt.

Mer om ventilationskontroll, rengöring och problem med ventilationen.
 

¹Du får ha en kolfilterfläkt, men den får alltså inte anslutas.
 I väggen ska det i stället sitta ett justerbart frånluftsdon,
 som ska justeras in för korrekt grundflöde.

²Om det finns en motor måste forceringsflödet kunna begränsas
 alternativt att motorn är mindre så större flöde än vad som är
 godkänt inte uppnås. På en kåpa är detta inget problem, då det
 är centralfläkten som suger.

³Alliance Villa fungerar på annat sätt och är inte godkänd.
 Det finns olika fabrikat och modeller, så det går inte att ange
 specifika rekommendationer, men ett par kända fabrikat är Franke
 och Fjäråskupan. Hos Fjärråskupan kallas de Assist Lägenhet.
 Äldre rekommendationer från föreningen (modellerna kan vara ersatta):
 -Låghusen: Franke F240-10, F724-10
 -Punkthusen: Franke F251-10, F252-10
Uppdaterad 2024-03-26